안녕하세요.
N잡러 로움입니다.
1. 부동산투자의 종류
1) 시세차익형 투자
2) 월세 현금흐름 투자
저는 두 가지 방법을 다 하고 있고, 성공적인 투자를 위한 공통점은 저렴하게 취득하기라고 생각합니다.
그래서 저렴하게 취득하기 위한 수단으로 경매를 이용하고 있습니다.
그런데, 사회초년생 혹은 시드머니가 별로 없는 경우에는 어떤 투자가 더 적합할까요?
(시드머니가 3억이상 있으시다면 아파트 시세차익형 투자가 훨씬 적합하다고 생각합니다.)
바로, 빌라 월세 현금흐름 투자입니다.
가장 큰 이유는 2 ~ 3천만 원으로도 꽤 좋은 투자를 할 수 있기 때문입니다.
꽤 좋은 투자란 사람마다 의미가 다를 수 있겠지만,
잃지 않는 투자 그리고 시간을 많이 들이지 않아도 되는 투자라고 말씀드리고 싶습니다.
보다 자세한 내용은 하나씩 풀어나가려고 합니다.
본격적으로 저의 투자를 얘기하기에 앞서 생애최초 혜택에 대한 내용을 정리해보려고 합니다.
빌라 투자를 하기전에 제일 고민되는 부분이기도 합니다.
(저 역시도 그랬고, 경매 강의를 진행해봐도 꼭 나는 Q&A 더라구요)
2. 생애 최초 주택 구매 혜택
생애 최초 혜택이란, 생애 최초로 주택을 구입할 때 정부에서 지원 해주는 혜택을 의미합니다.
1. 취득세 감면 (실거주 시, 최대 200만원)
2. 주택 담보대출 80%까지 가능(LTV, DSR 적용으로 보통 40~50% 정도 대출이 가능합니다)
위의 두 가지가 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 두가지 혜택 모두 실거주할 경우에는 활용하시는 게 맞습니다.
3. 글쓴이의 짧은 견해
저는 정부에서 하라고 지원해주는 정책의 대부분은 국민을 거지로 만들려는 속셈이 있지않나 의심이 먼저 듭니다.
생애 최초 역시 같은 맥락에서 큰 의미가 없다고 보는 사람 중 한 명입니다.
(모든 투자는 본인의 책임이고, 관점의 차이가 있을 수 있습니다.)
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저는 아직 20대의 투자자이고 수도권의 아파트를 실거주할 자금이 되지 않기 때문에 두 혜택 모두 받을 수가 없었습니다.
1번의 경우 빌라를 취득하든 아파트를 취득하든 동일하게 적용됩니다.
실거주 시 최대 200만원까지 취득세를 감면
즉, 아파트 갭투자의 경우 적용을 못 받습니다.
수도권의 실거주 아파트를 최초로 구매하시는 분이라면 이 혜택을 받을 수 있겠죠?
(나는 언제쯤 실거주 아파트를 구매할 수 있으려나...)
2번의 경우 전세를 낀 갭투자를 한다면 "후순위 대출"을 받아야합니다.
즉, 전세권을 먼저 설정한 후 세입자의 동의를 받아 대출을 실행해야 합니다.
(세입자의 동의를 받지 않거나 먼저 대출을 일으키는건 법적 논쟁의 여지가 있습니다. 대출이 있는 집에 전세자가 안 들어올 가능성이 높기도 하고요)
쉽게 풀어서 말씀드려보겠습니다.
예를 들어, 매매가 10억 아파트에 6억의 전세를 맞춘 투자를 했다고 가정해 보겠습니다.
생애 최초에 한 해 80% 대출이란, 8억까지 대출이 가능(전세금 포함) 하다는 의미입니다.
그러면 전세 6억 차액 2억까지 대출이 가능합니다.
여기서 전세금의 3분의 1인 금액조차 대출을 받겠다고 말하는 집주인에게 동의를 해 줄 세입자가 몇 명이나 있을까요?
내 돈 6억이 불안하지 않을까요? 가능할 수도 있습니다. 확률이 낮을 뿐이죠.
반면에 경매의 경우 일반적으로 낙찰가의 80%까지 대출이 나옵니다.
경매잔금대출, 즉, 주택담보대출입니다.
4. 제가 말씀드리고자 하는 바는
제가 드리고 싶은 얘기는 생애 최초 혜택을 위해 시드머니가 모이고, 실거주를 할 수 있을 때까지 시간을 버릴 필요가 없다는 말입니다. 경매를 활용하면 언제든 동일한 환경을 만들 수 있으니까요.