안녕하세요.
부동산 가치 투자자를 지향하는 이로움입니다.
이번 글을 제가 최신에 고민 중인 재개발 사업에 대해 이야기해보려고 합니다.
낡은 건물을 부시고 새롭고 좋은 주택으로 돌려받는 사업을
우리나라에서는 '재건축/재개발' 이라고 표현합니다.
쉽게는 아파트를 부시고 새로운 아파트로 돌려받을 때, 재건축
도로 등 기반시설을 포함하여 그 일대를 새로운 아파트로 조성하면 재개발이라고 말합니다.
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1. 재건축 사업의 사업성
재건축의 경우 기존 아파트의 용적률을 보면 사업성을 볼 수 있습니다.
주거지역의 용적률은 200 ~ 250% 이하이기 때문에,
기존 아파트의 용적률이 300% 이상 혹은 그 가까이라고 하면 (용적률 인센티브 없이는) 더 높이 지을 수 없기에
조합원이 새로운 아파트를 지을 때 필요한 공사비를 온전히 부담해야 합니다.
(분담금이라고 표현하죠)
용적률 인센티브를 받더라도 받은 만큼의 임대주택, 기부채납 등을 해야 하기 때문에
사업성이 좋아진다고 보기에는 무리가 있습니다.
사업성이 낮을수록 재건축에 어려움을 겪기 때문에
서울시에서는 허용용적률을 낮춰주는 여러가지 용적률 완화 방침을 내놓고 있습니다.
지켜볼 필요가 있겠죠?
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2. 재개발 사업의 사업성
재개발의 경우 "재건축보다 사업성이 좋다" 라고 말할 순 없습니다.
그럼에도 사업장 별로 조합원수가 매우 적은데 비해 일반분양분이 넉넉하게 나올 수 있다면
사업성이 좋다고 할 수 있습니다.
서울에서는 남영2구역이 대표적으로 사업성이 좋은 재개발 사업입니다.
조합원수는 112명에 불과하는데 일반분양분은 359 가구(임대주택 제외)로 조합원의 3배 이상의 일반분양을 할 수 있기에 사업성이 좋다고 말할 수 있습니다.
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저는 구성남을 기회의 땅으로 보고 있습니다.
강남까지 차로 30분이내에 도달할 수 있고, 분당과 판교와도 가까운 입지에
성남시에서도 적극적으로 도시정비사업을 지원하고 있습니다.
재개발은 "사업"이라고 표현해야 맞습니다.
조합원의 재산을 모아 새로운 주택으로 만들어내기 때문입니다.
그렇기에 정부의 방향과 분위기는 속도가 중요한 재개발 사업에서 매우 중요한 요인입니다.
(조합장님도 아주 중요하겠죠)
2024년 11월 초 현재 구성남에서 사업시행인가를 바라보고 있는 수진 1 구역과 신흥 1 구역(주택 재개발사업)
그리고 시공사 선정 후 계약서 작성 중인 도환중2구역(도시환경정비사업)의 대지지분 20평 주택의 시세는
7-8억에 형성되어 있습니다. (사업유형 별로 주관부처가 다릅니다.)
프리미엄이 1억 ~ 2억 정도 형성된 정도라고 볼 수 있습니다.
(감정가와 매가의 차이를 보면 됩니다.)
20평 주택을 매수하시면, 새 아파트의 84 타입을 신청하실 수 있고
수진 1 구역의 경우 분담금을 1억 ~ 2억 정도 예상한다고 합니다. (매물마다 상이할 수 있습니다.)
도환중2구역의 경우 일반상업지역에서 진행되는 재개발 사업이기에,
비례율 170%를 바라보며 분담금 0원, 배당금을 바라보는 사업장입니다.
(도환중1구역 신흥역 해링턴이 100% 완판 되며 비례율이 170%를 예상하고 있으며,
인근 하늘채가 전국 최초로 조합원에게 배당금을 배당한 재개발사업 구역이다.)
기존에도 상업지역이었기 때문에 주택 매물이 매우 귀한 도환중2구역에서
급매를 잡을 수 있다면 행운입니다.
3. 개략적인 재개발 사업의 단계(민간사업 기준)
1) 정비계획 수립 및 정비구역 지정 신청(주민 -> 구청장/시장)
2) 정비구역 지정
3) 조합설립인가
4) 사업시행인가
5) 분양신청(조합원)
6) 관리처분계획인가
7) 이주 및 철거
8) 착공 및 일반분양
9) 준공
10) 이전고시 및 조합 청산
프리미엄이 붙더라도 재개발 사업의 리스크를 최소화해서 투자하고 싶다면,
관리처분계획인가 이후 매물에 투자하시면 됩니다.
사업이 초반일수록 리스크가 있는 만큼 매물 가격이 합리적입니다.
(일정 금액이 묶이기에 원금을 회수하기까지 기간이 길어질수록 수익률은 낮아질 수 있습니다)
재개발의 EXIT 전략이라고 하면,
무주택자라면 2년 이상 주택을 보유하시면 비과세가 되기 때문에
2년 보유 후 사업이 구체화될수록 프리미엄을 붙여 파는 전략을 취할 수도 있습니다.
수익률이 높다고 하긴 어려울 수 있습니다.
(정비구역이 지정되고 사업시행인가가 나기까지 10년 이상이 소요된 구역들이 허다합니다.)
반면에, 사업이 가시화되는 시기에 프리미엄이 얼마 붙지 않은 급매를 잡아 완공 때까지 기다려
분담금 없이 새로운 주택을 취득할 수 있다면 유형자산과 무형자산의 가치를 얻을 수 있겠습니다.