안녕하세요.
이번 글은 제가 낙찰받은 빌라에 대해 본격적으로 얘기해 보겠습니다.
저의 경우 2024년 새해에 경매 선생님에게 경매를 배우기 시작하여
초심자의 행운으로 운이 좋게도 한 달이 되지 않은 2024-01-30에 낙찰받게 되었습니다.
(보통 빌라 경매의 경우 경쟁률이 그렇게 높지 않은 게 장점입니다)
제가 낙찰받은 빌라는 부천에 위치한 쓰리룸으로, 2012년에 사용승인 되었습니다.
저는 아래의 사진처럼 수익률을 계산해서 20% 이상의 수익률이 가능할 때 입찰에 들어갑니다.
위의 물건에 대한 정보는 경매 사이트에서 제공하는 정보입니다.
상대적으로 보기 편하게 UI/UX 구성되어 있다고 생각되어 "두인경매" 사이트를 이용하고 있습니다.
1. 물건에 대한 분석
1) 건물 면적과 대지권 : 전용 면적 12평에 쓰리룸이면 각 방의 크기가 조금 작을 수는 있지만 평면도를 보았을 때 구성이 나쁘지 않다고 판단되었습니다. 대지권은 공동주택이라고 봤을 때 엄청 작지는 않네요!
2) 위치 및 입지 : 부천에 위치하여 주변에 아파트다 많았고, 가까운 역에 도보 10분 정도면 닿을 거리에 있었습니다.
입찰 전에 현장에 임장을 가봐야 합니다. 해당 호 내부를 볼 수는 없지만, 건물의 외장재, 내장재, 옥상, 창문 등을 통해 경매 정보지에서는 알 수 없었던 건물에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.
3) 사용승인 연도 : 2012년으로 이제 10년 정도 되었으니, 크게 보수할 부분이 많지 않겠다고 판단했습니다.
(다만, 매각물건명세서에 누수에 대한 내용이 기재되어 있어서 누수에 대한 비용을 포함해서 낙찰가를 정했습니다.)
2. 권리분석
임차인이 나간 상태로 명도 해야 할 내용이 없고, 제가 인수할 권리도 없는 물건이었습니다
3. 수익률 분석
위의 사진은 최종 수익률로 수정된 표이지만, 누수를 포함하여 비용은 500만 원으로 예상하고,
대출은 낙찰가의 80% 정도인 8천만 원 초반으로 예상하여 수익률 30% 를 목표로 낙찰가를 정했습니다.
4. 등기까지 완료되면 제 것이 됩니다.
낙찰 후 매각허가결정까지 2주 정도 소요가 됩니다.
그 사이 낙찰자는 법무사를 통해 대출(은행과 금리), 잔금일은 언제로 맞추면 좋을지 정해두면 됩니다.
그리고 잔금일에 대출이 실행되고, 등기가 완료되면 해당 빌라는 낙찰자의 소유가 됩니다.
5. 명도와 인테리어
저의 경우 명도 할 필요가 없는 매물에 입찰했기 때문에 명도 과정은 없었습니다.
하지만, 비밀번호를 알아도 문이 안 열려서 열쇠 아저씨를 부르고 보니 단순히 배터리 방전의 문제였더라구요.
도어록 안되실 때 배터리 부족이 아닌지부터 확인해 보시길 추천드립니다.
문을 열고 들어가 보니 신발장에 중문도 있고, 내부 인테리어 상태도 꽤나 깨끗했습니다.
누수의 경우 베란다의 방수층이 깨진 깨져서 생긴 누수로, 방수 공사를 새로 하니 해결되었습니다.
또한 저의 경우 이모부가 도배를 해주셔서 비용을 최소한으로 할 수 있었네요.
특히, 인테리어 하시는 분들은 낙찰받으면 시너지가 장난 아니겠죠?
6. 월세 매물 내놓기
위의 작업이 다 끝나면 부동산에 연락을 돌려서 원하는 월세로 매물을 내놓고, 세입자가 들어오기를 기다리면 됩니다.
앞선 입지 분석에서 세입자가 들어올 만한 매물을 낙찰받았기 때문에 공실 걱정은 안 하셔도 됩니다.
저 역시도 2개월 안에 월세 계약이 이뤄졌고, 혹시 이사 시즌이 아닌 때 낙찰을 받아서 월세가 잘 안 나간다면 월세를 조금씩 낮춰서 매물을 내놓으면 됩니다. 애초에 싸게 낙찰받았기 때문에 가능한 전략이죠!