안녕하세요.
부동산 가치투자자 이로움입니다.
오랜만에 경매이야기로 돌아왔습니다.
매물을 심심할 때 들여다보는 취미가 있는데,
이번에는 진지하게 입찰을 해볼까 고민했던 매물이 있어서 기록을 남겨보려고 합니다.
어떤 매물이었는지, 결과부터 보여드리면!
물건번호 2022 타경 7084입니다. 여전히 진행 중인 매물도 있고, 낙찰된 매물도 있습니다.
같은 아파트인데도 낙찰가가 다른 걸 보면, 그 안에서도 전략이 숨어있습니다.
제 추측입니다만, 7084(7)에 낙찰되신 분이 낙찰가 101,110,000을 적어서 여러 매물에 입찰하셨지 않나 싶어요.
저도 제가 진짜 이 매물을 낙찰받고 싶다고 하면, 조금 저렴하게 써서 여러 호수에 입찰하는 전략을 취할거 같거든요.
1. 입지분석
오거리에 위치한 소규모 아파트로
숭의역에서 1km 정도, 자차로 3분 거리입니다.
근처에 미추홀구청이 있고, 초등학교, 중학교가 위치해있습니다.
인천축구전용경기장도 보입니다.
지도에는 보이지 않지만, 근처에 인하대가 위치하여 대중교통으로 15분, 자차로 7분(2.3km) 소요됩니다.
인하대 병원도 비슷한 거리 (2.6km) 에 위치합니다.
2. 권리분석
해당 아파트의 대부분의임차인이 권리말소기준일 이후에 전입신고하여, 후순위 임차인입니다.
(인천광역시의 최우선변제금은 현재는 2800만 원, 2017~2023.2.20. 2000만 원 ~ 2300만 원입니다)
낙찰자 입장에서 법적으로 보장해주어야 하는 돈이 없는 권리에는 문제없는 매물입니다.
실거주 여부까지는 알 수 없지만 임차인이 있으니 명도시에는 이사비 정도가 필요하겠지요.
만약 입찰을 한다고 하면 당일에 법원가기 전에 임장을 갑니다.
현장에 가봐야 동네 분위기와 건물의 컨디션을 실제로 알 수 있습니다.
대출이라는 레버리지를 활용해서 투자금을 최소화해서 저렴하게 취득하지만,
1억에 가까운 대출이 작은 돈은 아니기 때문에 신중을 기해야 합니다.
그래서 주변을 로드뷰로 살펴보고, 인천 미추홀구를 검색하다 보니 (로드뷰에 플래카드 등)
잘 몰랐는데, 전세사기로 유명한 아파트더라고요. 나쁜 사람들
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여담으로 인천 미추홀구 얘기를 적어보면,
인천 미추홀구에 2017년경 신축 공동주택(나홀로 아파트, 빌라)들이 많이 생겼다고 합니다.
신축이 막 생기는 시점이다보니, 적정가라는 게 없었던 거죠.
신축임을 활용해 전세금을 높여서 계약을 한 겁니다. 정말 많이...
경매정보지를 보다보니, 중간에 보증금을 증액한 사례들도 더러 있더라고요.
이러한 상황을 1명이서 만들 수는 없고, 일을 돕는 사람들도 있었던 듯합니다.
억울한 일이 반복되지 않도록 제도 보완도 필요하고, 피해자분들을 구제할 방법도 강구되면 참 좋겠습니다.
개인이 할 수 있는 일은 이런 법적인 부분에 대해 스스로 공부를 하는 방법뿐이라고 생각합니다.
내 돈은 내가 지켜야 하니까요.
3. 수익률 분석
제가 경매를 배운 쌤이 만드신 수익률 계산기입니다.
(저와 쌤이 진행하는 경매 강의에 오시면 수익률 계산기 사이트 제공하고 있습니다!)
현재 대출이 다 막혀서 임대사업자 대출만 가능하고(무주택자는 가능합니다), 금리는 5% 정도 예상합니다.
원리금(원금+이자)을 제외한 연평균 수익률로 계산되는 시스템이고,
예상 월세 수익률이 20% 이상일 때, 입찰을 고려하고 있습니다.
딱 입찰가를 1억 1천만원으로하고, 월세를 보수적으로 보증금 천만 원/월세 65만 원 기준으로 수익률이 딱 20%입니다.
권리 분석과 수익률 분석을 했을때,
정말 좋은 매물이라는 판단이 들어 진지하게 고민을 해보았습니다.
4. 결과
입찰에는 참여하지 않았습니다.
뉴스를 찾아볼 수록 제가 임차인 분들을 명도 할 자신이 안 생기더라고요.
명도에 스트레스를 받지 않으려면 그분들께 이사비를 두둑이 드리면 되는데,
제가 그럴 형편도 되지않고 아직 그릇이 작은 탓이겠지요.
좋은 분들이 받으셔서 잘 진행됐으리라 믿습니다!