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부동산 가치투자자 이로움입니다.
“세입자 원할 때까지 전세 갱신” ‘무한 임대차법’ 발의한 野 - 매일경제
“임대인 무제한 계약갱신청구권” 국토위 소속 野 윤종오 대표발의 지역별 적정임대료도 고시토록
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오늘은 야당 윤종오 원내대표가 발의한,
주택임대차보호법에 관한 이야기를 적어보려고 합니다.
1. 주택임대차보호법이란,
1981. 3. 5.부터 시행된,
주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법으로써 임차인을 보호하기 위해 시행된 법입니다.
1981년 당시 제7조(강행규정)에 의하면 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 명시할 만큼 임차인을 위해 시행된 법입니다.
2. 그 유명한 임대차 3 법
임대차 3 법이란, 주택임대차보호법이 일부 개정되면서 (2020. 7. 31. 시행)
법제화된 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제를 의미합니다.
- 전월세 상한제(제7조 및 제7조의 2)
: 전세와 월세 인상률을 5% 이내로 제한하되, 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 함
(나는 집주인이 그런 거 상관없이 막 올리던데... 나갈 거 아니니까 따지지도 못했는데...)
- 계약갱신청구권 (제6조의 3)
: 세입자가 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 계약갱신청구권을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 이 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 존속기간은 2년으로 본다.
*주요 정당한 사유 : 임대인의 실제 거주, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 전월세 신고제
: 임대차계약을 체결할 때 임대료를 정부에 신고하도록 의무화하는 제도
국토교통부 부동산 거래관리 시스템 홈페이지에서 온라인 신고 혹은 관할 구청 직접 방문
3. 개정 이유
모든 법 개정에는 개정이유를 설명하는데,
임대차 3 법의 경우, 주택시장의 불안정 속에서 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있다고 되어있습니다.
여기서 드는 의문 임차인이 정말 약자인가,
상황에 따라 약자일 수 있습니다. 아닐 수도 있습니다.
시장 경제에 의해 본인이 원하는 집을 선택해 거주를 하는 임대인과 임차인은 거래관계이기도 하니까요.
어느 상황에서는 임대인이 약자일 수도 있습니다.
4. 주택임대차보호법 일부 개정안 발의(2024. 12. 6.)
- 임차인의 계약갱신권 무제한
- 지역별 적정임대료산정위원회를 통한 적정임대료 고시
- 임차보증금 + 선순위 담보권 + 국세·지방세의 체납액 < 주택가격의 70%
- 임대인이 계약갱신요구를 거절하는 조건도 월세 ‘2회 연체’에서 ‘3회 연체’로 강화
새로운 개정안이 발의된 배경에는, 빌라 전세사기의 피해를 방지하고자 함이 있습니다.
전세사기로 피해본 분들에 대한 해결은 못 받은 돈을 받게 해 주는 거 아닌가요?
이 개정안이 전세사기 피해를 줄인다는 데에는 동의를 못하겠습니다.
주택가격의 70%?
애초에 전세사기가 왜 생긴 걸까요?
거래가격의 적정가를 쉽게 판단할 수 있는 아파트 시장과 달리,
적정 시장가를 모르는 빌라 시장에서 무리하게 전세가를 높여 받았기 때문에 생긴 문제입니다.
또, 공시지가는 시세를 반영할 수 없어서 공시지가 현실화를 추진하려고 해도 세금 등의 문제가 얽혀 그렇게 하지 못하고 있는 실상입니다.
묻고 싶습니다. 그럼 주택가격은 어떻게 산정하실 건가요?
정부는 전세제도를 없애고 싶은 걸까요?
아니면 주거불안을 줄이겠다는 명분하에 시장경제를 무너뜨리고 싶은 걸까요.
임대인 역시 자본주의에서 합법적인 대출을 일으켜 돈을 벌고 싶은, 노동 인구 1인에 불과합니다.
임대인이라고 부자라는 법도 없고, 임차인이라고 거지라는 법도 없습니다.
우리나라는 특히, 임차인이 퇴거하지 않을 때 강제로 집행할 수 있는 방법이 없기로 유명합니다. 월세를 내지 않고 버티면 임대인이 어떻게 할 도리가 없기 때문에 보증금이 다른 나라에 비해 비싼 겁니다. 미국은 2개월만 연체해도 쫓아낼 수 있죠. 우리도 그렇게 할 수 있으면 보증금을 높여 받을 이유가 없습니다. 그런데, 무제한 갱신? 3개월 연체해도 괜찮게 강화?
누구를 위한 법령인가요. 누구를 보호하기 위함인가요?
임대인이 못 받는 월세에 대한 보호는 없나요?
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24.12.9. 철회했다고 하네요. 휴